Tóth András: A lakbérek szabályozásának populizmusáról

Egy valódi probléma

Sadiq Kahn, London polgármestere újraválasztási kampányának legfontosabb pontja a lakbér-kontroll lett. A londoniak érdekére hivatkozva azt követeli a kormánytól, hogy korlátozhassa a lakbérek felső határát. Emellett tovább kívánja korlátozni a bérbeadók jogát a bérlővel szemben. A cél a biztonságos(abb) lakhatás elérése.

Igen, Londonban nagyon magasak a lakbérek. Mintegy 2,4 millió bérlő fizetésének 43%-át költi lakbérre. Az utóbbi tíz évben majdnem egyharmadával emelkedett a lakbérek összege.

Az utóbbi években, válaszképpen a bérleti árak emelkedésére számos nagyvárosban vezettek be hasonló lépéseket. Berlinben már él a lakbér-kontroll. Barcelonában szinte lehetetlen kitenni a nem fizető bérlőt a lakásból. New Yorkban is részleges lakbér-kontroll szabályozza a kérhető bérleti díj mértékét.

A lakbér-kontroll népszerű a bérlakásban élők és a bérlakást keresők körében, s talán azok körében is, akik békésen eléldegélnek saját lakásaikban, s a híreket hallgatva felsóhajtanak: milyen kegyetlenség, hogy szegény fiatalok/alacsony jövedelműek nem tudnak olcsón lakni. Ők alkotják a többséget, s ezért politikai szempontból ügyes lépés a lakbér-kontroll és a bérlők védelme.

A lakbér-kontroll populista javaslat

Ugyanakkor ez az a téma, ami tankönyvi esete a politikai populizmusnak. Igen. Populizmusnak. A populizmus alatt tipikusan az olyan politikai irányt értjük, , amikor egy politikus fellép egy jól meghatározható kisebbséggel szemben, a többség, a „nép” nevében, kihasználva egy meglevő nehéz vagy igazságtalannak tartott helyzetet. A populizmus másik fontos jellemzője, hogy gazdaságilag irracionális ígérgetést tartalmaz.

Miért populista a lakbér-kontroll és a bérlők helyzetének további védelme a bérbeadóval szemben? Egyrészt tipikus „populista” helyzet: a bérbeadók kevesen vannak, jóval több a bérlők és a potenciális bérlők száma, s a bérbeadásban nem érdekeltek inkább a bérlőket támogatnák, hiszen ők azok, akik rosszabb helyzetben vannak. Kellő hangulatkeltéssel könnyen felkorbácsolható a kegyetlen bérlők ellen a közhangulat, s a megértő szívre való hivatkozás jól esik a lakáskiadásban nem érdekelt sok-sok választónak, aki csak jót kíván a nála szerencsétlenebbeknek, akiknek eddig nem jutott saját lakás. S a politikus felléphet, mint a kisembert védelmező hős, aki szembefordul a profitéhes bérbeadókkal. Eddig minden nagyon jó és minden nagyon szép – ami a populizmust illeti.

Több szabályozás = kevesebb albérlet

A kérdés bonyolultabb fele a gazdasági populizmus: az irracionális ígérgetés része a populizmusnak. Közgazdasági értelemben egyszerű a képlet. Ha a szabályozó korlátozza a lakbéreket, akkor csökkenni fog az albérletre kínált lakások száma. Azok, akik számára nem lesz kifizetődő tulajdonukban álló lakást kiadni, nem fogják kiadni, hanem más módon keresnek megtérülést vagyonuknak, esetleg eladják a lakásukat és más, több jövedelmet hozó befektetési formát keresnek. Ennél is súlyosabb azonban, hogy ezzel kikerül a befektetési célok közül a lakáskiadás, s ezért csökkeni fog az új lakásépítés iránti igény. Vagyis azok, akik éppen albérletben vannak esetleg jól járnak a lakbér árak korlátozásával, de azok, akik a jövőben keresnének albérletet, rosszabbul fognak járni: kevesebb lesz a kiadandó lakások száma.

Ugyanígy a kiadásra kínált ingatlanok számának csökkenésével és az albérletek drágulásával jár az albérlők túlzott védelme. Ha a politikusok túlságosan védik az albérlőt, akkor az jelentős rizikó a bérbeadónak. Mi van, ha nem fizet az albérlő? Akkor inkább nem vállalom be a veszélyt, s inkább kilépek az albérleti piacról.

Az albérlet-populizmus következménye pont ellentétes hatással jár: csökken a kiadó lakások száma, s megnehezíti azok helyzetét, akik a jövőben albérletet keresnének.

Hosszú távon mindenki rosszabbul jár: kevesebb új lakás épül, mert azok kiesnek az új lakás vásárlók közül, akik befektetési célból vennének lakást, hogy kiadják. Csökken a kiadásra kínálandó lakások száma. És nem utolsó sorban csökken a város gazdasági dinamikája is, hiszen tipikusan a vállalkozó szellemű, de még lakásvásárlást maguknak megengedni nem tudó fiatalok szorulnak ki a városból, akik viszont albérletben meg tudnának élni.

Ne dőljünk be a politikusoknak

Nehéz a politikai életben eligazodni. Sokszor érzelmi alapon választunk. De mégis: a politikusok igazi célja saját maguk számára politikai szakmából való megélhetés biztosítása. Ne üljünk fel minden populista népbutitásnak, amit csak azért találnak ki, hogy a nép barátjának tudják kiadni magukat, s ezzel megszerezzék az érzelmi támogatást, illetve a szavazatot.

Ne szavazzunk olyan politikusra, aki gyors megoldást ígér a magas lakbérekre az albérleti ár korlátozásának programjával. Mert ha hatalomra jut, mindenki rosszabbul jár – kivéve azokat, akik éppen már bent ülnek egy albérletben. De talán ők is, mert az igazi kár a jövőbeni dinamikus növekedés elmaradása.